Іпотека чи розстрочка? Як вигідно купити квартиру в Одесі та не переплатити

Скільки років потрібно відкладати всю зарплату, щоб купити квартиру в Одесі? За даними LUN та Work.ua, менеджеру з продажів – 4,5 роки, бухгалтеру – 6 років, медсестрі – 8,5 років. Однак накопичити на житло з нуля для більшості українців, як і для жителів інших європейських країн, майже нереально. Реальним рішенням стає іпотека, розстрочка або державна програма «єОселя», які дозволяють отримати квартиру без багаторічного очікування.

Ми проаналізували найвигідніші фінансові пропозиції на ринку нерухомості Одеси, підрахували реальні витрати та знайшли спосіб значно заощадити.

Банківські кредити: чи можливо придбати квартиру і не розоритися?

Щоб розібратися, ми взяли реальну квартиру в Одесі за 1 470 000 грн (35 000 $, курс 42 грн/$) і прорахували кредит у різних банках. Початковий внесок – 30% (441 000 грн).

Ощадбанк надає позику на 20 років із щомісячним платежем 17 239 грн. Загальна сума виплат становить 4 147 527 грн. 

KredoBank пропонує кредити під заставу нерухомості: 10 років кредитування, але щомісячний платіж менший – 16 983 грн, а загальна сума виплат складе 2 445 500 грн. 

OTP Bank надає кредит на суму менше 1 млн грн, де щомісячний платіж становитиме 32 022 грн. З усіма можливими витратами, загальна сума купівлі житла становитиме 3 159 900 грн.

З урахуванням середньої зарплати в Україні 23 000 грн оформити іпотеку на житло вкрай складно. Це, скоріше, варіант для тих, хто вже має нерухомість і хоче покращити свої житлові умови.

Розстрочка від забудовника: вигідніше, ніж у банку

Половина забудовників Одеси пропонує розстрочку. Найчастіше вона діє від одного до трьох років, але в деяких ЖК термін виплат може сягати чотирьох років. Є варіанти зі щомісячними платежами та поетапними, коли ви сплачуєте певну суму по мірі готовності будинку.

Найкращі умови пропонує Zezman – розстрочку до 4 років без подорожчання з першим внеском від 25%. Головна перевага такого підходу – загальні витрати значно нижчі, ніж у банку. Якщо взяти житло в розстрочку на 5 років, переплата складе лише 7,5–15% від вартості, що значно вигідніше за умови банківського кредитування.

Це не афішують: як заощадити на «єОселі»

Державна програма «єОселя» пропонує вигідніші умови кредитування для українців. Ставка 3% річних доступна для військових, лікарів, вчителів, науковців і правоохоронців. Для інших громадян, які не мають власного житла або володіють не більше ніж 52,5 м² на двох осіб (+21 м² на кожного наступного члена сім’ї), діє ставка 7%.

Проте є нюанс, який офіційно не приховують, але й не афішують: ставка 7% діє лише перші 10 років, після чого піднімається до 10%. Для пільгових категорій 3% збільшується до 6%. Тому вигідніше оформлювати кредит на 10 років замість 20.

Розглянемо ту саму квартиру за 1 470 000 грн. За початкового внеску 30% і строку 20 років щомісячний платіж становитиме 7 625 грн. Якщо скоротити строк до 10 років, логічно припустити, щомісячний платіж збільшиться вдвічі, але фактично вона складе 11 601 грн. У результаті, обравши коротший строк, ви заощадите майже 437 968 грн.

Ще більше вигоди: квартири на етапі будівництва

У 2024 році «єОселя» стала доступною для купівлі житла на стадії будівництва. Це означає, що можна купити квартиру за нижчою ціною та ще більше заощадити.

На Одещині лише два ЖК отримали акредитацію за програмою «єОселя» на етапі будівництва: житлове містечко «Артвіль» в Авангарді та «Золота Ера» в Крижанівці. «Артвіль» пропонує квартири з ремонтом у повноцінному житловому просторі з розвиненою інфраструктурою, звідки до центру Одеси всього 15 хвилин.

Сьогодні купівля житла в Одесі стала доступною навіть для тих, хто не має значної суми заощаджень. Банківська іпотека залишається оптимальним варіантом для власників нерухомості зі стабільним високим доходом, тоді як розстрочка від забудовника та програма «єОселя» – найвигідніші способи придбати квартиру з мінімальною переплатою. Головне – правильно підібрати фінансовий інструмент відповідно до своїх можливостей.